Asbestattest voor verkoop

---

Vanaf 23 november 2022 heeft u een asbestattest nodig bij de verkoop van een pand dat is gebouwd voor 2001. De inhoud van het attest moet bekend gemaakt worden aan de koper van het pand bij het ondertekenen van het compromis. In de praktijk zullen kopers op voorhand al een kopie van het asbestattest opvragen, bijvoorbeeld bij een kijkdag.

Voor de gemeenschappelijke delen van gebouwen, gaat de verplichting pas in op 1 mei 2025.

Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een pand dat gebouwd is voor 2001 beschikken over een asbestattest.

Als verhuurder van een pand dat gebouwd is voor 2001 moet u pas in 2032 beschikken over een asbestattest. Beschikt u al sneller over een asbestattest? Dan moet u van zodra u beschikt over een asbestattest, een kopie van het attest overhandigen aan uw (nieuwe) huurder.

Op 22 april 2022 zijn de ministeriële besluiten die nodig zijn om het asbestattest van start te laten gaan gepubliceerd. De invoering van het asbestattest treedt zeven maanden na deze publicatie in werking. De verplichting geldt voor elke overdracht waarvan het compromis of de verkoopsovereenkomst ondertekend wordt vanaf 23 november 2022.

Voor de gemeenschappelijke delen van panden gaat de verplichting pas in op 1 mei 2025.

Het feit dat iemand een pand verhuurt, houdt op zich geen verplichting in om een asbestattest op te stellen. Tegen 2032 moet wel elke eigenaar van een gebouw van voor 2001 beschikken over een asbestattest. 

Als verhuurder van een pand dat gebouwd is voor 2001 moet u pas in 2032 beschikken over een asbestattest. Beschikt u al sneller over een asbestattest? Dan moet u van zodra u beschikt over een asbestattest een kopie van het attest overhandigen aan uw (nieuwe) huurder.

Het is verplicht om een asbestattest te hebben bij een "overdracht onder levenden".

Wat valt onder een overdracht onder levenden:

• overdragen van een eigendomsrecht (bv. verkoop, schenking);
• vestigen of overdragen van:
  • een recht van vruchtgebruik;
  • een erfpacht;
  • een opstalrecht;
  • een zakelijk recht van gebruik;

Wat valt niet onder een overdracht onder levenden:

• een erfenis

Het attest informeert u over gezondheidsrisico’s door asbest in een woning of gebouw. Die risico’s hangen onder meer af van de toestand van het asbestmateriaal. Omdat de toestand van asbestmaterialen en een gebouw kan wijzigen heeft het asbestattest een geldigheidsduur.

De standaard geldigheidstermijn van een asbestattest is tien jaar.

In sommige gevallen kan een kortere geldigheidstermijn toegekend worden. Dat is het geval wanneer er een beperking was tijdens het onderzoek, waardoor de asbestdeskundige niet het ganse inspectiegebied heeft kunnen onderzoeken. Als er in het gebouw asbesthoudende materialen aanwezig zijn die een hoog risico inhouden, is de geldigheidstermijn beperkt tot 5 jaar. 

De geldigheidsduur is enkel van belang bij een overdracht. Tegen 2032 moet elke eigenaar van een pand van voor 2001 over een asbestattest beschikken. Om aan deze verplichting te voldoen volstaat ook een asbestattest waarvan de geldigheidsduur is verstreken. 

Een asbestattest is niet meer geldig als:

• De geldigheidsdatum voorbij is. De geldigheid van het attest vervalt dan automatisch.
• Er een recenter asbestattest werd opgesteld voor hetzelfde huis. Alle oudere attesten zijn automatisch niet meer geldig als er voor hetzelfde huis een nieuw attest wordt opgesteld.

Bij gewijzigde situaties kan een nieuw asbestattest nodig zijn. Er moet een nieuw attest opgesteld worden binnen het jaar na de vaststelling van:

• De aanwezigheid van ‘nieuwe’ asbesthoudende materialen (door bijvoorbeeld bijkomend destructief onderzoek)
• De verwijdering van asbesthoudende materialen waardoor het gebouw asbestveilig is geworden.
• Een wijziging in de toestand van asbesthoudende materialen door een calamiteit of een incident. Voorbeeld: beschadigde leidingisolatie door lek in de leiding, beschadigd dak na storm of brand, …

Bij de verkoop of overdracht van een gebouw moet de eigenaar over een asbestinventaris beschikken in de vorm van een asbestattest. Een andere vorm van asbestinventaris is niet geldig. 

De opmaak van een asbestattest wordt standaard uitgevoerd via een niet-destructief onderzoek.

Indien er een gebouw overgedragen wordt met het oog op sloop of renovatie, kan de gecertificeerde asbestdeskundige toch een destructieve inventarisatie uitvoeren voor de opmaak van een asbestattest, waarmee die tegelijk ook de inventaris voor sloop of renovatie maakt.   

De eigenaar geeft hiertoe opdracht aan de gecertificeerde asbestdeskundige, via het opdrachtformulier. Hij geeft daarbij aan dat hij bijkomend een destructief onderzoek wil laten uitvoeren.  

De OVAM kan perfect een geldig asbestattest afleveren op basis van een destructief uitgevoerde asbestinventarisatie. Dit asbestattest is dan ineens voor de aannemer voldoende om mee aan de slag te gaan. Die hoeft dan geen kosten meer aan te rekenen voor bijkomend destructief onderzoek. 

De gegevens uit een al bestaande destructieve asbestinventaris kunnen ook perfect meegenomen worden bij de opmaak van een asbestattest. De gecertificeerde asbestdeskundige moet dan nagaan of het onderzoek gebeurde volgens de regels van het Inspectieprotocol, moet sowieso een plaatsbezoek uitvoeren en moet de verzamelde gegevens in de inventarisdatabank plaatsen. 

De Vlaamse Regering koos ervoor in het kader van het actieplan Valanderen asbestveilig tegen 2040 een informatieplicht en een beheersplicht in te voeren. Het asbestattest vervult de informatieplicht. Het asbestattest geeft aan welke acties u moet nemen om een asbestveilige toestand van een gebouw te bekomen. 

Het behalen van een asbestveilige toestand is niet verplicht voor niet-publieke gebouwen (zoals woningen). Voor publieke gebouwen is dat wel verplicht. De deadlines voor verwijdering bij publieke gebouwen worden ook vermeld in het asbestattest. Afhankelijk van het risico op asbestvezelblootstelling dat uitgaat van het asbestmateriaal, staat aangegeven of de maatregel dringend is of niet.

De Vlaamse milieuwetgeving legt op dat iedereen die asbestmaterialen beheert, maatregelen  moet nemen als er risico’s zijn op het vrijkomen van asbestvezels in de omgeving (beheerplicht). Om gezondheidsrisico's te vermijden en asbestmaterialen correct te beheren, is het dus verstandig de acties vermeld in het asbestattest uit te voeren wanneer het kan. Als eigenaar kunt u ervoor kiezen om werken uit te voeren in functie van onder meer de beschikbare middelen, de risico’s en de planning van andere renovatiewerken. 

Enkel gecertificeerde asbestdeskundigen inventarisatie zullen de inventarisaties kunnen uitvoeren voor het asbestattest. De deskundige moet gecertificeerd zijn door een door de OVAM erkende certificatie-instelling asbest. 

 Een asbestdeskundige is niet verplicht om monsters te nemen en een eigenaar mag ervoor kiezen om dat te weigeren. De consequentie is wel dat de asbestdeskundige het materiaal dan als “asbestverdacht” opneemt in het asbestattest. De wetgeving stelt dat een asbestverdacht materiaal als asbesthoudend moet worden beschouwd, tenzij een labo-analyse aantoont dat het geen asbest bevat. Voor sommige asbestverdachte materialen is het uitsluiten van het asbesthoudende karakter met het blote oog niet mogelijk. In dat geval zal de asbestdeskundigen een monster willen nemen voor labo-analyse. Dat staat beschreven in het inspectieprotocol dat vastgelegd is in een ministerieel besluit. Doet de asbestdeskundige dit niet dan rapporteert hij/zij het materiaal als asbestverdacht. 

Op basis van de ervaring van asbestdeskundigen die sinds 1995 asbestinventarissen opmaken voor werkgevers, blijkt ook in gebouwen tot bouwjaar 2000 de kans aanwezig op het aantreffen van asbesthoudend pleisterwerk. De monstername is dan een steekproef om de aanwezigheid van asbest vast te stellen. In een woning neemt de asbestdeskundige minstens 1 mengmonster van de wanden en 1 van de plafonds. Voor zo’n mengmonster maakt hij 3 tot 5 boringen van circa 1 cm diameter. In samenspraak met de eigenaar doet de asbestdeskundige dit op weinig zichtbare plaatsen. Hi/zij moet deze boorgaten ook veilig achterlaten door te fixeren of af te plakken. De boorgaten zijn eenvoudig te herstellen met vulpasta voor pleisterwerken. Dit is evenwel geen verplichting voor de asbestdeskundige zelf. 

• Stof veroorzaken door asbesthoudend materiaal te beschadigen.
• Asbesthoudende materialen hergebruiken.
• Asbestafval of -verontreiniging achterlaten.
• Asbesthoudende materialen bij werken opnieuw insluiten.
• Asbesthoudende materialen beheren die risico vormen voor mens/milieu.
• Asbestcementen dak of gevel ontmossen/ reinigen.
• Constructies zoals zonnepanelen of overzetdaken plaatsen op een asbestcementen dak/gevel